InfoNu.nl > Mijn kijk op… > Huis en tuin > Waardeontwikkeling woningmarkt

Waardeontwikkeling woningmarkt

Waardeontwikkeling woningmarkt De laatst gepubliceerde cijfers over de prijsontwikkeling van koopwoningen geeft een daling aan van 2% in het laatste kwartaal. Vanaf het begin van de crises zijn de prijzen gemiddeld met 10% gedaald. Ook voor de komende jaren wordt met een daling gerekend. Welke ontwikkeling ligt het meest voor de hand?

Invloed op de prijzen

Om een verantwoorde inschatting te kunnen maken over de prijsontwikkeling is het zaak om eerst de elementen die de prijsontwikkeling beïnvloeden aan ee nadere beschouwing te onderwerpen.

Hypotheek en rente

Tijdens mijn jarenlange praktijk is het drie keer voorgekomen dat ik een kopende partij onmoette die niet per se een hypotheek nodig had om het huis van zijn dromen aan te kunnen kopen. Hetzij omdat er voldoende eigen middelen waren, hetzij omdat ouders/grootouders de helpende hand toestaken. In alle andere gevallen was een subtantieel bedrag, zo niet alles, nodig om het huis te kunnen financieren.

En daar zit hem nu juist de kneep. Sinds 2010 zijn banken steeds lagere hypotheken gaan verstrekken, o.a. onder invloed van de wetgever om de hypotheekschuld in Nederland te verlagen. Daar komt nog eens bovenop dat ook het Waarborgfonds haar regels heeft aangescherpt, waardoor de maximale verstrekking is uitgekomen op 108% van de taxatiewaarde, en dat bij oplopende inkomenseisen. Starters op de huizenmarkt komen nog slechts moeizaam aan de benodigde middelen om het huis te financieren.

Ook de rente helpt niet mee. Ondanks extreem lage rente op de kapitaalmarkt blijven de hypotheektarieven in vergelijking hoog. En hoe hoger de rente, des te lager de verstrekking: er wordt tenslotte gekeken naar de maximale maandlasten om de hoogte van de hypothecaire verstrekking te bepalen.

De vraagzijde van de markt

In de gouden tijd was de vraag vele malen groter dan het aanbod. Kwam er een woning op de markt, dan stonden de kopers in de rij. Een bieding boven de vraagprijs was eerder regel dan uitzondering. Hiervoor schetste ik al de beperkte mogelijkheid om een volledige hypotheek te bemachtigen, zeker voor starters. Dit heeft er toe geleid dat aan de onderkant van de markt de vraag naar woningen is ingezakt. En dat proces loopt door de hele kolom heen. Zij die eigenlijk wel naar een grotere woning willen doorstromen, krijgen hun huis niet, of na een lange periode pas verkocht en ook de vraag in het wat duurdere segment droogt daarmee op. Momenteel staan er circa 250.000 woningen in de verkoop, waarvoor niet of nauwelijks een koper te vinden is. Dit aantal zal in de komende periode alleen maar stijgen. Door scheidingen, overlijden of omdat iemand een baan kan krijgen in een andere regio.

De aanbodzijde

Nieuwbouw vindt nog nauwelijks plaats. Bouwkosten stijgen, maar de prijzen niet. Daarmee is het rendement op geïnvesteerd vermogen aan het reduceren. Voor woningbouwvernigingen en projectontwikkelaars is dit een weining aanlokkelijk vooruitzicht. Het aantal in behandeling genomen bouwaanvragen is dan ook drastisch gedaald. Het aanbod moet grotendeels komen uit de dynamiek (zeg maar de bewegelijkheid) op de markt. Mensen die om allerhande uiteenlopende redenen hun huis willen verkopen. Helaas is daar het beeld rond de prijsvorming nog niet goed doorgedrongen. Men verkeert in de veronderstelling dat de huidige woning wel met winst te verkopen is. En dat gaat prima op voor een woning die in 1990 is aangekocht, maar ben je 10 jaar of korter eigenaar van een woning, dan zal je moeite hebben een prijs te ontvangen die hoger ligt dan het hypotheekbedrag. En dat is ook geen aanlokkelijk vooruitzicht.

De economische vooruitzichten

Gaat het de komende jaren economisch dan zo goed, dat de welvaart gaat toenemen, de lonen boven de inflatie uitstijgen, de prijzen laag blijven en het vertrouwen onder consumenten hoog zal zijn? Ik ben bang van niet. Eerder het tegenovergestelde zal het geval zijn. In 2012 zullen we voor het eerste echt merken wat het betekent om 18 miljard te bezuinigen op de overheidsuitgaven, de groeiverwachtingen voor de economie worden allengs bijgesteld, de export stagneert, de banengroei is weg, de gevolgen van de verschillende crises gaan goed merkbaar worden. Ergens zal die rekening moeten worden betaald. En ik weet al door wie: juist, de belastingbetaler. Dus de stimulans op de woningmarkt zal daar niet vandaan komen.

Prijsontwikkeling de komende jaren

Het ligt in de verwachting dat het komend jaar de maximale hypotheekverstrekking verder zal worden verlaagd. De banken zullen nog strenger worden in hun beoordeling of iemand in staat is op de langere termijn de lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Bovendien verlaagt de overheid volgend jaar het bedrag, waarvoor Nationale Hypotheek Garantie geldt van 350 duizen euro naar 265 duizend euro. Dat betekent voor een grotere groep hogere rente, dus minder verstrekking. Naar verwachting daalt daardoor de maximale verstrekking met 7%. Bovendien zal de invloed van de overheidsbezuinigingen, de kosten van de eurocrisis, de komende bankencrisis en - daar bovenop - de nieuwe economische crisis volop merkbaar worden. Nog minder mensen dan nu zullen bereid zijn de gok te wagen een woning aan te kopen. Het is naar mijn mening uiterst reëel om voor de komende 4 tot 5 jaar te rekenen met een verdere daling van de huizenprijzen. Schrik niet van nog eens 10%. En dan maar hopen dat alle crises niet echt wild om zich heen gaan grijpen, waardoor er nog eens een grote groep mensen met een onder water staande hypotheek te maken krijgen. Dan is het leed echt niet te overzien.
© 2011 - 2017 Hypotheekinfo, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Prognose huizenprijzen 2012 & 2013Prognose huizenprijzen 2012 & 2013Hoe ziet de ontwikkeling van de prijzen van huizen eruit in 2012 en 2013? Is herstel van de woningmarkt in zicht of blij…
Huis verkopen met restschuldHuis verkopen met restschuldEen huis verkopen met een restschuld is een situatie die zich helaas steeds vaker voordoet. Door de dalende huizenprijze…
Dalende huizenprijzen nader toegelichtDalende huizenprijzen kunnen worden veroorzaakt door verschillende omstandigheden. Deze omstandigheden kunnen ook zorgen…
Huis kopen ondanks dalende huizenprijzenEen huis kopen is meer dan een aankoop van een onderdak. Het is namelijk ook een investering met de nodige risico’s. Dal…
Huizenprijzen omlaag, huis kopenDe dalende huizenprijzen biedt kansen voor huurders en starters, die graag een huis willen kopen. Na de dalingen van 200…
Bronnen en referenties
  • Advies VROM-RAAD 2007
  • Advies SER-Commissie Sociaal en Economische deskundigen 2010

Reageer op het artikel "Waardeontwikkeling woningmarkt"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Infoteur: Hypotheekinfo
Gepubliceerd: 20-10-2011
Rubriek: Mijn kijk op…
Subrubriek: Huis en tuin
Bronnen en referenties: 2
Mijn kijk op…
Deze rubriek bevat artikelen welke naast objectieve informatie ook een mening en/of ervaring beschrijven.
Schrijf mee!