Transformatie van kantoorgebouwen

In Nederland is er een overaanbod van kantoren doordat er nieuw gebouwd wordt ter vervanging van oud. Veel kantoorgebruikers verhuizen naar kwalitatief betere kantoorgebouwen en locaties tegen aantrekkelijkere huurprijzen. Bij oude fabriekspanden is dezelfde tendens zichtbaar: fabrieken verlaten veelal hun oude gebouwen en verhuizen naar locaties waar zij goedkoper kunnen produceren. Maar wat moet er gedaan worden met de oude fabriekspanden en kantoren?

Uitbreiding van woningaanbod

Ten eerste kan transformatie van structureel leegstaande kantoren en fabrieken bijdragen aan het uitbreiden en verbreden van het woningaanbod en daarnaast een uitkomst bieden voor kantoorgebouwen en fabrieken die niet meer in aanmerkingen komen voor hun oorspronkelijke functie. In 2007 heeft het Kabinet een verwachting van 1,2% aan woningtekort in 2010 gemaakt. Voor 2020 wordt een woningtekort van 1% verwacht. Om dit op te lossen wordt verwacht dat er 1.154.000 nieuwbouw zou moeten worden gebouwd tot 2020. De productie van woningen zou tot 2020 op meer dan 85.000 woningen per jaar moeten liggen tot 2020, wat niet haalbaar geacht wordt. En dat terwijl er in 2006 circa 6,3 miljoen m2 kantoorruimtes leeg stonden, wachtend op hun opnieuw in gebruik worden genomen. Het zijn dus juist de leegstaande kantoorruimtes fabriekspanden die uitkomst kunnen bieden aan de woningnood, met name die in de binnensteden staan. Deze gebouwen hebben vaak een omvang waarin appartementen goed gerealiseerd kunnen worden. Ook zijn ze aantrekkelijk voor de minder bevoordeelde groepen van de samenleving zoals studenten en starters, die over het algemeen bezien geen hoog inkomen hebben. Daarnaast heeft in het geval van de kantoorruimtes, het wachten op het vervullen van de oude functie ook geen zin. Veel kantoren verhuizen naar kwalitatief betere gebouwen met een gunstigere huur, waardoor leegstand en verloedering op treedt.

Cultuurhistorische waarde

Ten tweede kan een kantoorgebouw een cultuurhistorische waarde hebben, welke met de sloop definitief verloren gaat. Door middel van herbestemming wordt cultureel erfgoed behouden. Een uitstekend voorbeeld hiervan is De Lichttoren aan de Mathildelaan in Eindhoven (Afb. 1). Dit voormalige fabrieksgebouw, midden in het centrum van Eindhoven, is één van de kenmerken van Eindhoven en draagt daardoor een hoge cultuurhistorische waarde welke in geen geval verloren mag gaan. Door de transformatie van fabrieksgebouw tot woon-, werk- en ontspanningsgebouw is het mogelijk gemaakt dit gebouw van hoge waarden te behouden en er voor te zorgen dat het een goede gebruiksfunctie welke ruimte biedt voor zowel woon-, werk- en ontspanningsfuncties.
Ten derde is het belangrijk dat er oude gebouwen blijven staan met een sterke identiteit omdat men een band wil voelen met de wijk en de eigen woning. Mensen drukken door middel van de omgeving waarin zij wonen hun identiteit mee uit en ze definiëren hun plaats in de maatschappij en de leefomgeving. Om dit te kunnen verkrijgen is het noodzakelijk dat woningen en woonomgevingen min of meer uniek zijn. Hier zijn juist de oude gebouwen voor van belang omdat bij de invulling van nieuwe wijken nauwelijks wordt gelet op de identiteit van de plek in relatie tot het landschap of de (bouw)historie. Het huidige bouwen is erg gericht op schaalvergroting en stedenbouw met stilistische, moderne architectuur waardoor veel op elkaar lijkt en een eigen identiteit niet aanwezig is. In feite is dit tegengesteld aan dat waar de mens behoefte aan heeft: een identificatie en binding met een woon- en leefomgeving. Identiteit in een wijk of een afzonderlijke woning wordt dikwijls verkregen door de historie en ouderdom ervan waardoor het belangrijk is dat wij onder andere vroegere kantoorgebouwen en fabriekspangen met hun eigen unieke en verhaalvertellend uiterlijk, gaan herbestemmen tot onder andere woonruimtes eventueel gecombineerd met andere voorzieningen.

Niet geschikt voor herbestemming

Aan de andere kant is niet ieder kantoorgebouw geschikt voor herbestemming. Wettelijk zijn er regels vast gelegd waaraan een woonruimte moet voldoen, hieronder vallen onder andere de mogelijkheid voor vluchtwegen, de aanwezigheid van de minimale afmeting van ramen welke voor voldoende daglicht moeten zorgen, voldoende mate van geluidwerendheid en de eventuele aanwezigheid van schadelijke stoffen zoals asbest. Daarnaast is de functie van een kantoorruimte of een fabrieksgebouw anders en zullen er fundamentele aanpassingen gedaan moeten worden in het bouwplan zoals het aanbrengen van stopcontacten, keuken- en badkamervoorzieningen. De genoemde eisen en voorzieningen vragen wanneer ze aangepast moeten worden dikwijls hoge investeringskosten.
Dat er gevallen zijn waarin er beperkende omstandigheden zijn is in geen geval te ontkennen. Echter is er bij structureel herbestemmen het aanpassen van bepaalde zaken zeker rendabel. Daarnaast wordt er niet gezegd dat elk voormalig kantoorgebouw herbestemd moet worden maar de mogelijkheid moet in elk geval zeker bekeken worden.

Gebouw zonder waarde

Ook kan het zijn dat er voor sloop wordt gekozen omdat het kantoor geen cultuurhistorische waarde heeft waardoor het niet belangrijk wordt geacht om het gebouw te behouden en er voor te zorgen dat het weer in gebruik wordt genomen.
Niet ieder gebouw heeft een cultuurhistorische waarde, maar, zoals ik al eerder aankaartte, draagt ieder gebouw in een bepaalde omgeving bij aan de identiteit van die omgeving. Onder andere de gebouwen zorgen ervoor dat iemand zich kan identificeren met de leefomgeving. Nieuwbouwwijken zijn vaak uniform en hebben weinig eigen karakter waardoor men zich minder kan identificeren met de leefomgeving. Hierdoor is het belangrijk dat men oude gebouwen behoud.

Conclusie

Gezien de woningnood, voornamelijk voor starters en studenten; de verloedering wanneer getracht wordt de oorspronkelijke functie te behouden; de identificatie en binding met een leefomgeving door de aanwezigheid van oude gebouwen; en de cultuurhistorische waarde van een kantoor- of fabriekspand, is het beter herbestemming serieus in overweging te nemen alvorens er gesloopt wordt, ook al is niet ieder kantoorgebouw of fabriekspand direct geschikt voor herbestemming of is de cultuurhistorische waarde niet zichtbaar.